収益物件NAVI

前ページで収益物件（一棟マンション）のメリット、デメリットを紹介しましたが、次に収益物件（一棟アパート）のメリット・デメリットについて紹介したいと思います。
皆さんのイメージではマンション＞アパートのほうがなんとなくいいんじゃないかという人多くないですか？実際に住居を探すときにアパートよりはマンションのほうがいいという人も多いでしょう。
確かに前ページで紹介したとおり安全性の問題等含めてマンションのいいところもありますが、収益物件という視点から考えるとアパートにもメリット（デメリット）はあります。

【一棟アパートのメリット】
アパート＝木造であるとイメージしませんか？実は木造アパートの場合、耐用年数が22年と定められています。つまり鉄筋マンション等と比較して減価償却期間が短いため、年間の経費に計上できる金額が大きくなるので、キャッシュフローが残りやすくなります。
また近年では銀行融資の条件がいいことが多く、金利が2％切ったり、融資期間が30～35年ローンに応じてくれる銀行も増えてきているようです。
一棟アパートの大きな魅力の1つに「一棟マンションと比較すると費用が抑えられる」というのがあり、仮に新築の一棟アパートの場合ですと、天災や突発的な事態を除けばアパートが完成してから10年くらいは大規模な修繕費用などが掛かることがないと言われています。
さらに新築の場合は施工会社で10年保証が義務付けられているので、雨漏りや木材箇所の腐食など建物主要構造部に対しては10年間の保証があるのも大きな魅力の一つです。
これは一棟マンションにも言えることですが一棟で購入しているので、仮に1室空室ができたとしても収益が入らないということがありません。

【一棟アパートのデメリット】
一棟アパートのデメリットとして、アパートの場合木造アパートが多いため、年数が経過するほど建物の劣化や痛みが出てしまい、修繕するサイクルが早くなってしまいがちです。しかも自然災害にも決して強いといえず、暴風や大雨、地震など予想を超える災害があった場合に大きな影響を受けてしまうこともあります。
また冒頭で紹介したとおり、マンションと比較して、年数が経過するほどに人気が下がってしまい、空室になりやすいというリスクもあります。（日本人はどうしてもマンション＞アパートという風に考えがちです） そこで空室を下げるために賃料を下げるケースが多いのですが、賃料を下げると家賃収入が下がってしまうという悪循環に陥ってしまいます。
中古の一棟アパートの場合減価償却を計上できる期間が短いため、融資を受けて購入する場合はある程度利回りのいい物件出ないと返済金の元金返済分が毎年増えてしまい、反対に経費計上できる額が減っていくので、どこかで交差してしまいます。